Dépôt de garantie location : montant, restitution et recours

Montant maximum du dépôt de garantie

Le plafond dépend du type de bail. Il se calcule toujours sur le loyer hors charges.

Exemple : pour un loyer de 750 € plus 60 € de charges, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser 750 € pour un logement vide, ou 1 500 € pour un meublé.

Le propriétaire ne peut pas augmenter le dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

Dépôt de garantie ou caution : quelle différence ?

Dans le langage courant, on dit souvent « caution » pour parler du dépôt de garantie. En droit, ce sont deux choses distinctes :

La caution peut être simple (le propriétaire doit d’abord se tourner vers toi) ou solidaire (il peut la solliciter dès le premier impayé). Pour en savoir plus, consulte nos guides garant pour une location et garantie Visale.

Quand verser le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie se verse à la signature du bail, jamais avant. Service-Public.fr est clair : aucune somme d’argent ne peut être demandée par le propriétaire avant la signature du bail. Un « dépôt » réclamé pour réserver le logement avant toute visite est l’un des signaux les plus fréquents d’une arnaque à la location.

Si tu ne peux pas avancer cette somme, tu peux demander l’avance Loca-Pass d’Action Logement ou une aide du fonds de solidarité pour le logement (FSL) de ton département.

Délai de restitution du dépôt de garantie

Le délai court à partir du jour où tu rends les clés, en main propre ou par lettre recommandée. Il dépend de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie :

Pense à donner ta nouvelle adresse au propriétaire au moment de rendre les clés : sans elle, il lui sera difficile de te rembourser.

Logement en copropriété

Si le logement est dans une copropriété, le propriétaire peut garder une provision en attendant l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble, pour régulariser tes charges. Cette provision ne peut pas dépasser 20 % du dépôt de garantie. Le solde doit t’être versé dans le mois qui suit l’approbation des comptes.

Si le logement a été vendu

Si le logement a changé de propriétaire pendant ton bail, c’est le nouveau propriétaire qui doit te rendre le dépôt de garantie.

Retenues sur le dépôt de garantie : ce qui est permis

Le propriétaire peut retenir des sommes sur le dépôt de garantie, mais seulement s’il les justifie : comparaison des états des lieux, photos, devis ou factures de réparation, constat de commissaire de justice, lettres de réclamation de loyers impayés restées sans réponse.

En revanche, il ne peut rien retenir pour l’usure normale du logement liée au temps (la vétusté).

Le meilleur moyen d’éviter un litige se joue dès l’entrée. Pour l’état des lieux d’entrée comme de sortie :

• Je fais l’état des lieux de jour, pièce par pièce, sans me presser.
• Je note chaque défaut, même minime, et je vérifie qu’il figure sur le document.
• Je prends des photos datées de chaque pièce et des équipements.
• Je teste robinets, prises, volets, chauffage et électroménager.
• Je garde un exemplaire signé par les deux parties.
• À la sortie, je rends les clés contre un reçu ou par lettre recommandée.

Retard de restitution : 10 % du loyer par mois commencé

Si le propriétaire ne rend pas le dépôt de garantie dans le délai, la somme qu’il te doit est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.

Service-Public.fr propose un modèle de lettre pour réclamer le remboursement d’un dépôt de garantie non restitué, qui rappelle cette pénalité prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Litige sur le dépôt de garantie : que faire ?

1. Envoie une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire en rappelant la date de remise des clés, le montant du dépôt et la majoration due. Le modèle de Service-Public.fr t’aide à la rédiger.
2. Tente une solution amiable : pour un litige de 5 000 € ou moins, c’est obligatoire avant de saisir le juge. Tu peux passer par un conciliateur de justice (gratuit), la commission départementale de conciliation (gratuite) ou un médiateur (payant).
3. Saisis le juge des contentieux de la protection si la démarche amiable échoue. Au-delà de 5 000 €, tu peux le saisir directement.

Tu as 3 ans à partir de la date à laquelle le dépôt aurait dû t’être rendu pour agir. Garde tous les justificatifs : bail, états des lieux, photos, preuve de remise des clés, échanges écrits.

Une fois ce dossier réglé, tu peux te concentrer sur la suite : avec Primo, ton message et le lien de ton dossier partent dès qu’une nouvelle annonce correspond à tes critères. Prépare ton dossier de location en amont pour être prêt.

Questions fréquentes