Encadrement des loyers : villes concernées, calcul et recours

Deux encadrements des loyers à ne pas confondre

Dans une ville où le niveau est encadré, c’est le plafond au m² qui compte. Ailleurs en zone tendue, c’est le loyer de l’ancien locataire qui sert de référence.

Les villes où le niveau des loyers est encadré

Voici les territoires où un arrêté préfectoral fixe des loyers de référence, d’après Service-Public.fr, le ministère du Logement et les services de l’État concernés :

Pour savoir si une adresse précise est concernée, Service-Public.fr propose un simulateur « Votre commune est-elle concernée par l’encadrement des loyers ? ».

Fin de l’encadrement des loyers en novembre 2026 ?

L’encadrement du niveau des loyers est une expérimentation prévue par l’article 140 de la loi ELAN de novembre 2018. La loi 3DS de février 2022 l’a prolongée pour porter sa durée à huit ans : sans nouveau texte, elle prend fin fin novembre 2026.

Une proposition de loi visant à pérenniser et étendre le dispositif a été adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025. À la date de mise à jour de cette page, aucune prolongation n’est encore définitivement votée : le texte doit encore passer au Sénat.

Comment vérifier qu’un loyer respecte l’encadrement

Dans une ville encadrée, un arrêté préfectoral fixe chaque année trois valeurs au m² : un loyer de référence (le loyer médian), un loyer de référence majoré (20 % au-dessus) et un loyer de référence minoré (30 % en dessous). Le loyer de base, hors charges et hors complément de loyer, ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré.

1. Repère le loyer hors charges et la surface habitable indiqués dans l’annonce ou le bail.
2. Rassemble les critères qui fixent le plafond : adresse (quartier ou zone), nombre de pièces, époque de construction de l’immeuble, logement vide ou meublé.
3. Cherche le loyer de référence majoré correspondant avec l’outil officiel du territoire (la Ville de Paris, la Communauté Pays basque ou la préfecture proposent un simulateur en ligne).
4. Multiplie ce plafond par la surface habitable et compare avec le loyer hors charges demandé.

Le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré, ainsi que le montant et la justification d’un éventuel complément de loyer. Si ces mentions manquent, c’est déjà un signal.

Le complément de loyer : quand il est autorisé

Le propriétaire peut ajouter un complément de loyer au-dessus du loyer de référence majoré, mais seulement si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables du secteur (une vue sur un monument, par exemple), qui ne sont pas déjà prises en compte dans le loyer de référence.

Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement présente l’un de ces défauts :

• sanitaires sur le palier ;
• humidité sur les murs ;
• classement F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• fenêtres laissant passer l’air ;
• vis-à-vis à moins de 10 mètres ;
• infiltrations ou inondations ;
• problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
• installation électrique dégradée ;
• mauvaise exposition de la pièce principale.

Tu peux contester un complément de loyer devant la commission départementale de conciliation dans les 3 mois suivant la signature du bail. La démarche est gratuite. Sans accord, tu peux ensuite saisir le juge des contentieux de la protection. Attention : tu dois continuer à payer le complément tant que le juge n’a pas tranché.

Hors des villes encadrées : l’évolution du loyer en zone tendue

Dans les autres communes en zone tendue, le propriétaire ne fixe pas librement le loyer quand il change de locataire. Le décret du 20 juillet 2026 reconduit cette règle pour les baux signés ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027 : le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, sauf exceptions :

• révision selon l’IRL, si le loyer n’a pas été révisé au cours des 12 derniers mois ;
• travaux d’amélioration d’au moins la moitié d’une année de loyer : hausse limitée à 15 % du coût des travaux TTC ;
• loyer manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage : hausse limitée à la moitié de la différence.

Pour un logement classé F ou G au DPE, aucune de ces exceptions ne s’applique : le loyer ne peut pas augmenter. Si le logement est resté inoccupé plus de 18 mois, le loyer redevient libre, sauf pour ces logements F ou G. Le bail doit indiquer le loyer du précédent locataire : c’est ce qui te permet de vérifier. Service-Public.fr propose un simulateur pour savoir si une commune est en zone tendue.

Loyer au-dessus du plafond : les recours

1. Écris au propriétaire (de préférence en recommandé) pour lui demander de mettre le loyer en conformité, en citant le loyer de référence majoré applicable.
2. Sans réponse ou en cas de refus, saisis la commission départementale de conciliation, gratuite.
3. Si la conciliation échoue, tu peux saisir le juge des contentieux de la protection.
4. Tu peux aussi signaler le dépassement : à Paris, à la Ville ; ailleurs, aux services de l’État indiqués par la préfecture ou la collectivité.

Le propriétaire qui ne respecte pas l’encadrement risque une amende administrative de 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale), et peut devoir rembourser les sommes trop perçues.

Si ton bail a été signé avant l’entrée en vigueur de l’encadrement dans ta ville, tu peux demander une baisse de loyer lors du renouvellement du bail, par écrit au moins 5 mois avant son échéance.

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Questions fréquentes