Frais d’agence location : plafonds 2026 et exemples de calcul

Ce que dit la loi sur les frais d’agence

L’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe : la rémunération de l’agence pour mettre un logement en location est à la charge exclusive du bailleur. Seules quatre prestations peuvent être partagées entre le bailleur et toi :

1. la visite du logement ;
2. la constitution de ton dossier ;
3. la rédaction du bail ;
4. l’état des lieux d’entrée.

Pour la visite, le dossier et le bail, deux limites s’appliquent en même temps :

• ta part ne peut jamais dépasser celle payée par le bailleur pour ces mêmes prestations ;
• elle ne peut pas dépasser un plafond au mètre carré de surface habitable, qui dépend de la zone où se trouve le logement.

L’état des lieux d’entrée a son propre plafond, identique partout en France. Enfin, ces honoraires sont dus à la signature du bail, pas avant.

Les plafonds des frais d’agence en 2026

Un arrêté du 17 juillet 2025 a revalorisé les plafonds en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) : l’IRL du 3e trimestre 2025 (145,77) est en hausse de 0,87 % sur un an. Les nouveaux montants s’appliquent aux baux signés à partir du 1er janvier 2026 ; les baux signés avant restent soumis aux anciens plafonds.

Zone très tendue, zone tendue ou reste du territoire ?

Le plafond dépend de la commune du logement, pas de l’agence :

• Zone très tendue : Paris et certaines communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise, listées par la réglementation.
• Zone tendue : les communes soumises à la taxe sur les logements vacants (grandes agglomérations de plus de 50 000 habitants et certaines zones touristiques tendues), hors zone très tendue. Les villes où le loyer est encadré hors Île-de-France, comme Lyon, Lille, Bordeaux ou Montpellier, en font partie.
• Reste du territoire : toutes les autres communes.

Le plus simple est d’utiliser le simulateur officiel de Service-Public.fr « Frais d’agence immobilière : estimer la part du locataire », qui demande la commune et la surface habitable.

Exemple de calcul des frais d’agence

La formule est toujours la même : surface habitable × plafond de la zone, pour la visite, le dossier et le bail, puis surface × 3,03 € pour l’état des lieux d’entrée. Voici trois cas avec les plafonds 2026, pour un bail signé en 2026 :

Ces totaux sont des plafonds. Si l’agence facture au propriétaire 250 € pour la visite, le dossier et le bail du studio parisien, ta part pour ces trois prestations ne peut pas dépasser 250 €, même si le plafond au m² autorise 302,50 €.

Pour estimer ton budget d’entrée complet, ajoute le premier loyer et le dépôt de garantie.

Ce que l’agence ne peut pas te facturer

Tout ce qui n’est pas l’une des quatre prestations partagées reste à la charge du propriétaire. Concrètement, l’agence ne peut pas te faire payer :

• la rédaction et la diffusion de l’annonce ;
• la recherche de locataires ;
• la gestion locative du logement une fois loué ;
• des « frais de dossier » ou de « réservation » réclamés avant la signature du bail : aucune somme ne peut t’être demandée avant ;
• l’état des lieux de sortie, s’il est fait à l’amiable : seul un état des lieux réalisé par un commissaire de justice peut être partagé (la moitié pour toi) ;
• des frais d’envoi ou de relance de la quittance de loyer : une clause du bail qui les met à ta charge est interdite.

L’agence doit aussi afficher ses tarifs TTC de façon visible, notamment à l’entrée de ses locaux, en vitrine et sur son site internet. Si on te réclame autre chose ou plus que les plafonds, demande le détail écrit des honoraires par prestation.

Louer sans frais d’agence : passer par un particulier

Quand le propriétaire loue lui-même, il n’y a pas d’intermédiaire à rémunérer, donc pas d’honoraires de location. C’est l’un des intérêts des annonces entre particuliers sur PAP ou Leboncoin, où l’on trouve aussi des annonces d’agences.

Ces annonces sans frais partent souvent très vite. Primo surveille PAP, Leboncoin, SeLoger et Bien’ici et te prévient dès qu’une nouvelle location correspond à tes filtres, avec un bouton pour envoyer ton dossier. Voir aussi notre guide pour trouver un appartement rapidement.

Frais d’agence trop élevés : que faire ?

1. Avant de signer, demande le détail des honoraires : montant de chaque prestation, part du bailleur, part du locataire, surface habitable retenue.
2. Vérifie le calcul avec le simulateur de Service-Public.fr et la zone de la commune.
3. Si le montant dépasse le plafond ou la part du propriétaire, signale-le à l’agence par écrit en citant l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989.
4. En cas de désaccord, tu peux te faire conseiller par l’ADIL de ton département (agence départementale d’information sur le logement).

Pour un bail signé avant le 1er janvier 2026, ce sont les anciens plafonds (12 €, 10 €, 8 € et 3 € par m²) qui s’appliquent.

Questions fréquentes